优发国际u8|中国房地产市场分析及优化对策

产业过度集中于更容易构成独占，从而造成反竞争效应，伤害社会的净经济福利，因此，政府部门的产业的组织政策就是希望或者性刺激企业转入以阻止独占现象的再次发生，并制订一系列的政策，以诱导大型企业沦为独占企业。中国房地产的价格仍然居高不下，甚至经常出现持续上升的情况，那么，政府否应当采取措施性刺激潜在转入者的转入呢？　　 　　一、中国房地产市场结构分析 　　 　　近20年来，房地产业获得了令人瞩目的成就，房地产业日益显露出国民经济支柱产业的风范。但相对于国外成熟期的房地产业，我国房地产业无论在技术上还是管理上，都还正处于跟上、茁壮阶段，虽然房地产业从业人数和企业众多，但确实素质低、竞争力强劲的企业并不多。　　1.中国房地产业市场集中度分析 　　测量产业市场集中度的方法有很多，最常用的是产业集中度指数CRn。

市场集中度(concentration ratios)是所指各行业中若干仅次于的企业产销量占到行业总产销量的百分比，是刻画产业市场结构性状和大企业市场控制力的一个概念。一般而言，集中度越高，市场支配力量越大，竞争程度就越较低。

　　2004年中国共计房地产企业5.9万家，然而，全国前300家仅次于的房地产企业的市场占有率严重不足25%，也就是说CR30025%。然而，在香港房地产市场中，前九家房地产集团(新鸿基、和黄、新世界等)占有的市场份额超过80%，支配了香港房地产市场的运营和发展。可见，我国房地产业还没构成规模效应，更加谈不上独占了。

　　2.中国房地产业规模经济分析 　　集中度指标主要体现的是产业内企业规模的不平衡程度，要理解中国房地产业的意味著规模水平，还须要对其规模经济水平不作更进一步的分析。按照经济学界广泛的观点，规模经济指生产产量减少造成企业成本的递增和收益的减小。一般展现出为“长年平均值成本上升”，即长年平均值成本曲线呈圆形上升趋势，上升的最低点即为企业生产的“大于有效地规模(minimum efficient scale，即MES)”。

　　由于房地产企业的特殊性，其规模经济规律并不展现出为规模越大、收益越高，即MES很难有个清楚的数字。中国地产龙头企业深圳万科集团，2004年的资产总额和市值分别为155亿元和82.9亿元，但是与国外大公司却差距几十倍，仅有香港新鸿基地产当年的市值就超过千亿美元。而且，尽管每年进完工面积绝对值看起来相当大(2004年全国房地产开发投资总额约13 158.25亿元、销售面积、房地产完工面积、新开工面积分别为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米)，但单个房地产企业的意味著规模并不大。　　对于年长的中国房地产业来说，整个产业运营相比之下没构建“帕累托拟合”(Pareto Efficiency)。

有些企业利用政策漏洞和各种违规手段提供暴利，使得更加多的企业转入以争夺战高利率为欲望的竞争。匮乏的土地、受限的资金、短缺的高素质人力资源被数万家房地产企业分摊，拆分了这些稀缺资源之间本不应构成的统合效应，妨碍了整个产业的良性运营。非常一部分的资源浪费在过度竞争的游戏中，导致中国房地产企业“小舢板”与境外“巨鳄”的对比，中国房地产业并没在白热化的竞争中构成规模经济。

重新加入WTO减缓了中国带入全球经济一体化的进程，同时更加多的境外资本渐渐涌进中国房地产业，这些将充份演译资本强劲的支配力量，对中国的房地产业并不是个受到影响消息。　　3.中国房地产业产品差异化分析 　　产品的差别化是指产业内相互竞争的企业生产的同类产品，由于在商品的物理性能、销售服务、信息获取、消费者偏爱等方面不存在着差异，造成产品间不几乎替代关系的状况。

在市场经济中，企业参予市场竞争实质上是生产同类产品企业之间的产品竞争，竞争的关键在于产品的差异性。差异性的不存在，要求着有些企业需要夺得消费者的偏爱、享有较小的市场份额和市场占有率，同时也提升该产业的市场集中度水平。房地产产品的差异性主要展现出在户型、工程质量、物业管理、体验经济和其他公共服务以及价格不道德等方面。

但随着房地产企业经营手段和方式的改版以及信息的高速传播，更加多的开发商自由选择了完全完全相同的合作单位；竞争对手们偏向于自由选择同一个杰出设计师，同一个好的营销策划公司，同一个建筑承包商，甚至同一个物业管理公司等等。在产品形式流于同质化的今天，房地产产品(楼盘)之间的差异慢慢地模糊化，尚存的差异有可能就是开发商本身的品牌了。　　 　　二、我国房地产业过度转入成因探析 　　 　　在对中国房地产业的市场展开分析时，决不分析企业过度转入的原因。综合考虑到经济社会发展现状，笔者指出以下几点有一点考虑到： 　　1.充沛的市场需求 　　建国后一二十年的时间里，人民收益低落，生活没充份确保，不吃、穿着是人民生活中最重要的事情，供需矛盾十分引人注目，短缺经济是各行各业的通病。

随着经济的发展，“寄居”开始沦为人们注目的焦点。自1998年以来，由于住房制度的改革、利率的多次调整和消费观念的改版，人民群众对商品房等房地产产品的市场需求急遽快速增长。

同时重新加入WTO后减缓了外国资本的转入以及外国公民沦为我国潜在消费者的步伐。凡此种种，包含了可观的市场需求，性刺激着供给成倍增加。　　2.非理性的预期利润率 　　利润最大化是企业尤为推崇的一个目标，利润率的强弱是潜在企业要求转入与否的决定因素。只有当预期收益小于预期成本时，企业才不会考虑到转入。

但在中国，即使房地产业降温，其利润率最少是10%～15%，也相比之下低于6%～8%的国际平均值利润率，甚至低于国内其他产业的收益。再加经济转轨期间市场机制的不完善，政府机构及其权力改革的不完全，性刺激着潜在转入者寻租(Rent-Seeking)不道德的再次发生。

很多地方土地供应的不透明性和软性信贷的不存在，使适当资本量的转入壁垒过热，以至于那些所谓有背景的企业更容易筹集到资金和享有各种优惠政策，进而取得超额利润。这种种因素之后可谓了房地产业暴利的非理性预期，性刺激着更加多的房地产企业参予竞争。

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